不動産では、取得時と保有時、売却時など、それぞれの場面でさまざまな税金が課されます。この税金の仕組みを把握できているか否かが不動産投資において重要なポイントとなります。そして、税制は経済情勢などにより政策的に毎年改正されます。不動産投資に対して有利な税制改正もあれば、そうでない改正もあります。
不動産投資を行う上で、税金が不動産投資に与える影響を知る必要があると思います。 |
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不動産に関わる税金 |
不動産は取得時と保有時、売却時それぞれの場面でさまざまな税金が課されます。
どのような時にどのような税金が課せられるか確認しておきましょう。
| 取得したとき |
印紙税
登録免許税
不動産取得税
贈与税・相続税 |
| 保有しているとき |
固定資産税・都市計画税
所得税・住民税（個人）
地価税 |
| 売却したとき |
所得税・住民税（個人）
土地譲渡益の重課税（法人） |
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不動産取得にかかる税金 |
不動産を取得する場合には、印紙税、登録免許税、不動産取得税が課されます。
また、贈与により不動産を取得する場合は贈与税が課されます。さらに、相続により取得する場合は被相続人の残した財産の金額により相続税が課される場合もあります。 |
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印紙税 |
印紙税とは、不動産の売買契約書に記載されている金額に応じて課される税金です。記載された売買金額に比例して税額も多くなります。
平成21年3月31日までは時限的に軽減されておりますが、期限以降は本則の税額に戻ることになる為、印紙税がアップするおそれがあります。
| 記載金額 |
平成21年3月31日迄 |
本 則 |
| 500万円超 1000万円以下 |
10,000円 |
10,000円 |
| 1000万円超 5000万円以下 |
15,000円 |
20,000円 |
| 5000万円超 1億円以下 |
45,000円 |
60,000円 |
| 1億円超 5億円以下 |
80,000円 |
100,000円 |
| 5億円超 10億円以下 |
180,000円 |
200,000円 |
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登録免許税 |
不動産を売買などによって取得した事実を公示するため所有権などの権利を登記する場合は、登録免許税が課されます。
| 登記の内容 |
取得時期 |
税率 |
売買等による所有権の移転
土 地 |
平成21年3月31日迄 |
1.0％ |
| 平成21年4月1日〜平成22年3月31日 |
1.3％ |
| 平成22年4月1日〜平成23年3月31日 |
1.5％ |
| 本則の税率 |
2.0％ |
売買等による所有権の移転
建 物 |
本則の税率 |
2.0％ |
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不動産所得税 |
不動産を売買などにより取得した場合は、不動産取得税が課されます。
土地に対しての不動産取得税は現在１／２に軽減措置がとられております。
平成21年4月1日以降は軽減措置がなくなり、土地にかかる不動産取得税が倍になる可能性があります。
居住用の建物にかかる不動産取得税には、以下のように特例措置が設けられていますので、結果的に税金が軽減されることになります。
新築の場合は、共同住宅のような貸家にも軽減措置が設けられています。共同住宅の場合は、住居ごとに40m2以上であれば、各戸それぞれを控除することが出来ます。
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不動産保有・売却にかかる税金 |
不動産保有にかかる税金 |
不動産を保有する上で課金される税金は、「固定資産税」と「都市計画税」です。
不動産（土地・建物）を保有している全員にいずれも課税されます。しかも保有している間は、毎年課される税金です。（都市計画税は、都市計画法において「市街化区域」に不動産を保有している場合に課されます）
固定資産税の税率は、原則1.4％ですが、市町村によって異なる税率に設定できる税金です。したがって、不動産を保有する場所により固定資産税率が違いが生じます。
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不動産売却にかかる税金 |
不動産を売却することにより得られた利益に対して所得税と住民税が課税されます。これを不動産の譲渡益課税と言います。不動産の譲渡益（売却によって得られた利益）の税率は以下のように算出されます。
不動産を売却したことによる利益に対する税金ですので、利益が出なければ税金は課されません。
現在の税率は所得税、住民税合計で20％（不動産を5年超保有後売却した場合）ですが、以前の地価高騰の時代は所得税、住民税合計で39％と現在の約2倍でした。それが地価の下落とともに段階を経て現在の20％となりました。今後、地価が上昇基調になれば課税を強化する可能性も出てくるでしょう。
現在は不動産の流通を促進する目的で、一定の要件を充たした事業用の不動産を売却して、新たに投資用不動産に買い替えをする場合の税金が時限的に優遇されています。（売却して得られた利益の80％までを課税しない「買換え特例」）
その影響から、収益性の低いアパートや駐車場を売却した資金で、都心部の高収益不動産を購入するなどの不動産の積極的な流通が起こっています。しかし、暫定的な措置なので景気回復とともに改正される可能性があります。 |
消費税 |
土地には消費税が課税されませんが、建物には消費税が課税されます。
消費税が3％から5％にアップする時期には、一時的に不動産（建物）の駆け込み需要が起こりました。今後、消費税が上昇した場合は建物価格に大きく反映されるので、少なからず不動産投資にも影響を与えることが考えられます。 |
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