| 不動産投資のデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。 |
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流動性の低さ |
現金が急ぎで必要になった時に、不動産はすぐに現金化できません。あくまで長期的な投資であることを心得ておく事が必要です。
不動産投資の場合は、不動産や見込みの利益を担保としてローンが組める為、自己資金だけで投資が行われることはまれです。
成功した場合はいいのですが、失敗した場合には多額の負債を抱えることになります。
売却したくても不動産は流動性が悪く、採算性の悪い物件は買い手もすぐに見つからない事が多いです。
買い手が見つかった場合でも思い通りの価格で売れずに、損害が出る可能性が非常に高いです。
投資用不動産の用途を変更して、収益性のある物件に復活させようとしても建築に関する規制や消防法により用途変更をすることが難しい場合もあります。
また、用途変更にも費用がかかるので、採算性の問題もあり容易に用途変更ができない可能性があります。 |
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空室や滞納のリスク |
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立地条件や建物設計・設備など、計画段階で予測出来なかった「空室」「家賃滞納」「賃料下落」が発生する可能性があります。
立派な不動産を所有していても、入居者がいなければ収益物件とは言えません。
入居者がいたとしても賃料を支払わなかった場合は、入居者がいないのと同じです。 入居者がいない場合でも、借入金の返済などの必要経費はかかるので、収益性やキャッシュフローは悪くなります。
空室率の上昇の要因は色々とあります。競合物件の登場や景気の影響、物件の外観や設備などの魅力の低下などがあります。空室率を低くする為に対策を練ることと、日頃から情報収集に勤めることが大切です。
空室率と同時に起こりうる問題として賃料滞納者が出るという事を想定し、対策を練っておく必要があります。
小口化不動産投資や証券化不動産投資の場合は、投資家が直接業務に携わることがありませんので、管理会社に全てを任せることになります。 |
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老朽化と損壊のリスク |
成功する不動産投資のためには、支出に関するリスクをしっかりと把握したうえで上手にマネジメントすることが不可欠です。
不動産投資に関する支出には、管理コストや税金など毎年・毎月経常的に発生する支出と、修繕費などのように数年に一度くらいの間隔で臨時発生する支出の2つがあります。
年月が経つにつれ、建物の老朽化が進んだり、新築不動産に合わせて設備を充実させる為に投資資金がかかるなど、修繕に関する支出が出てきます。
臨時的な支出に備える為に、修繕積立金を毎月の収入の中で積み立て、修繕資金をプールしておく必要ががあります。現在では、パートナー会社が提案する「長期修繕計画」に沿って修繕を行っていけば、建物・設備の老朽化・陳腐化かが最小限に防げますから、不動産投資を始める前に、信頼できるパートナー企業と相談・検討しなければなりません。
また、地震や火災が発生した場合のことも考え、火災保険・地震保険には必ず入っておくべきでしょう。 |
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地震等の自然災害 |
地震大国と呼ばれている日本では、大小の地震が日本全国で起きてます。科学技術が発達した現在でも地震を予知することは難しいようです。
大地震が起きた場合、投資物件が滅失してしまうリスクを負っています。地震により建物が倒壊すると計画していた収益が得られないばかりでなく、建物を復旧するための費用が発生します。
大地震などの自然災害は何の前触れもなく突然襲い掛かってくるため、このリスクは、日本のどのエリアに不動産を保有している場合でも同じレベルであると考えられます。
注意しておきたいのは、物件には火災保険が掛けられますが、地震による火災は火災保険の対象外となる事です。 たとえ地震保険に加入しても、地震保険の補償には一定の制限が設けられており、金額が補償されるとは限りません。特に不動産投資信託（証券化不動産投資）の場合には、支払われる配当金額が低下するとともに、価格（基準価格）も下落する事態が予想されます。 |
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