| 不動産投資では、ライフステージや生活環境、ライフスタイルによっていろいろな運用方法があります。まずは、ご自身の投資スタイルの方向性を決めておく事が重要です。 |
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投資スタイルを決める |
とりあえず目的と目標をはっきりさせ、ご自身の投資スタイルをきめます。
現金収入が欲しいから、節税や年金・保険のかわりに、など不動産投資をする理由にはいろいろな目的があると思います。まず、何故不動産投資をしたいのかを明確にして自分の投資スタイルをはっきりさせると良いでしょう。
また、不動産投資について学習することも必要不可欠です。書籍を参考にする場合は、著者によっていろいろなケースの投資スタイルが紹介されていたり、内容が違っていたりするので、複数の書籍や他のメディアも参考にすると良いでしょう。 |
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予算と物件タイプの決定 |
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不動産投資について調べてみると、自身の予算やスタイルに合った地域などが少しずつ分かってくると思います。そうすると投資する不動産のタイプもワンルームマンションなのか、アパート経営なのか、それとも都心部のビルがいいのかなど、物件のタイプにも照準を当てて考えられるので、より一層投資する不動産が具体的に決まってきます。 |
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投資物件を探す |
投資する不動産の方向性や予算が決まれば、後はいかにこまめに物件情報のチェックをして少しでもご自分の希望条件に合う物件を探し出すかがカギになります。
今は、インターネットでも不動産投資のサイトが多くありますのでインターネットで探すのも良いでしょうし、投資不動産を探しているエリアの不動産会社に情報を求めるのも1つの方法です。
どちらにも言える事ですが、焦らずに常に情報収集に努める事が成功の近道です。 |
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物件選びのポイント |
エリアの選定 |
まずは、自宅や勤務先など土地勘のある沿線の様子が想像できるところから探してみるとコツがつかめると思います。慣れてきたら探すエリアを少し広げてみます。
ここで注意したいのは、利回りばかりにこだわると人気のない不便なエリアに行きついてしまうことが多くなります。賃料の相場は、不動産の売買価格の変動に比べ動きが緩やかなので、地方や不人気エリアでは売買価格が安く賃料が高い状態（つまり利回りが高い）になりがちです。すなわち、利回りは人気エリアではむしろ低くて当然の状態です。
利回りだけでエリアを探さずに同じ条件のエリアの中で利回りの高い物件を探すようにしましょう。また、そのエリアの将来性をみる為にも、人口動態をチェックをするべきです。理想的な動向としては、全体的に人口が微増しており、労働力人口の比率が少しずつ高くなっているようなところがベストです。 |
築年数 |
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新築は利回りからみるとかなり不利になりますが、中古で同じ条件ならばより新しいほうが良いです。中古不動産を選ぶのであれば、1981年（昭和56年）以降に建てられた物件かどうかを基準に選びましょう。この年に建築基準法の改正があり、新耐震設計法が施行されたのが理由です。これ以降に建てられた物件であれば一応安全性は確認されています。 |
設備・仕様 |
間取りの広さは年々拡大してきています。賃貸の借り手のニーズも広さが優先される傾向はありますが、投資用で探すならば少人数世帯が拡大傾向にあるためワンルームで20m2以上が付加価値として加点の対象となるくらいです。実際は、それ以下の広さのほうが多いと思われます。
設備では、近年借り手のニーズが特に高いのがセキュリティ関連です。オートロックや防犯カメラなどの設置がされているかどうかは借り手にすると大きな問題となるでしょうから、しっかりとチェックしましょう。 |
駅からの徒歩距離・周辺環境 |
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駅からの近さや周辺環境も不動産を購入する際の重要ポイントです。ワンルームの場合、日当りや環境よりも駅からの近さのほうが優先される傾向があり、公共施設や公園などよりもコンビニなどの商業施設の有無がポイントになります。それに対してファミリー向けマンションは公園などの公共施設も重要視されています。 |
管理・メンテナンス状況 |
戸数が多いマンションなどは管理人が常駐していることが多く、空き室の少ない集合住宅は管理が良いと判断できます。また外装や設備のグレードは、日々進歩しているので自分で数多くの物件を見て理解を深めておく必要があると思います。
まずは、実際に物件を見ておくことは重要です。購入前には必ず現地に何度か足を運び、自身の目で周辺環境や管理・メンテナンス状況などを細かくチェックするようにしましょう。 |
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