| 不動産投資で失敗しない為には、鮮度と質の良い物件情報を収集する事です。
そして、意外と見落としがちなのが購入時と運用時のコストです。
事前にコストなどの出費を把握していないと思い描いていた利回りと実際の収入とのギャップが生じて投資の失敗の基になりかねません。 |
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優良物件情報を収集コツ |
新鮮で優良な物件情報を入手するためには、物件検索サイトや情報誌を見るだけでなく、優良な物件情報を紹介してくれて、信用のおけるパートナー（不動産会社）が必要不可欠です。そのためには、自分自身が「信頼される優良な買主」になることが大切です。
不動産会社は、具体的な希望や条件などが無く、漠然と不動産投資に興味をもっているだけの顧客には、なかなか優良な情報を提供してくれません。予算やタイプ、エリアなどの明確な希望を伝え、 「この人は条件さえ合致すれば買ってくれる」と不動産会社に思ってもらえれば、優良な物件情報を手に入れるチャンスが生まれてきます。
そのためにも、まずはインターネットの情報などから、自身の希望条件や投資スタンスを固めるようにしましょう。
自分の足で物件周辺の状況をチェックするのもいいでしょう。物件周辺の状況を実際に自分の目で確かめることは、街並みや環境といったいろいろな情報も自然と入ってきます。 |
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購入時のコスト |
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不動産を購入する場合には、不動産の本体価格以外に多くの諸経費が発生します。
主に5つのコストが考えられます。それぞれの諸経費がどのようなものか把握しておきましょう。 |
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建物に対する消費税 |
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不動産を購入すると、土地代金には消費税がかかりませんが、建物代金には消費税（5％）が課されます。（平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により建物の消費税を取引価格に含める事が義務付けられています。） |
不動産仲介手数料 |
不動産仲介会社から物件を紹介された場合は、仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料では、上限が売買金額によって段階的に手数料率が異なり、以下のように定められています。
| 不動産の価格 |
手数料の上限 |
| 200万円以下 |
5.25％ |
| 200万円超 400万円以下 |
4.2％ |
| 400万円超 |
3.15％ |
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契約書に貼る印紙税 |
不動産の売買契約書には、契約書1通毎に印紙税が課せられます。
印紙税は、売買契約書に記載された金額（購入金額）によって納付する税額が異なってきます。
売買契約書の記載金額が10万円以下ならば、印紙税額は200円。
売買契約書の記載金額が50億円超になれば、印紙税額は540,000円にもなります。
売主用、買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されるで、売買金額が大きい場合などは契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法を取れば印紙税を節約できます。 |
登記する場合の登録免許税、司法書士手数料 |
購入した不動産の権利を保全するために所有権の「登記」が行われます。「登記」とは、不動産に関する権利を公示するものです。その不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認できます。
所有権を登記することにより、公に購入した不動産の所有権を主張することが可能となります。
不動産の所有権などの権利を登記する場合は、「登録免許税」という税金を納付しなければなりません。また、登記申請を司法書士に依頼すると司法書士手数料が必要となります。 |
不動産取得税 |
不動産を取得すると「不動産取得税」という税金が課されます。不動産取得税の税額は以下の計算方法で算出されます。
| 取得対象 |
不動産取得税の計算 |
| 土 地 |
固定資産税評価額×1/2×3％ |
| 建 物 |
固定資産税評価額×3％ |
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運用時のコスト |
| 不動産を保有している間もいろいろなコストが発生します。不動産投資の利回りに影響を与えるコストについても理解しておきましょう。 |
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固定資産税、都市計画税 |
保有しているだけでコストがかかるというのが不動産の大きな特徴です。不動産は利用している、いない、収益を生んでいる、いないにかかわらず、原則、すべての不動産には固定資産税・都市計画税という税金がかかります。しかも毎年支払い義務が発生するので大きなコストです。
固定資産税、都市計画税は、原則的には上記の税率となりますが、一定の要件を満たした居住用の家屋や土地は大幅に税金が減額されるメリットがあります。
その為、住宅として賃貸している場合と事業用（テナントなど）に賃貸している場合とでは、固定資産税の額が大きく違ってきます。 |
管理費 |
不動産管理には、大きく分けて2つあります。
不動産投資の運用期間中は常にこの2つの管理コストが発生します。
建物管理とは、建物を維持するために必要な管理の事です。
たとえば廊下、エントランス、ゴミ置き場などの共用部分の清掃やエレベータの保守点検などが建物管理にあたります。最近では防犯設備の維持管理なども含まれます。この管理費用は、家主が負担することになります。
入居者管理とは、賃料の集金、滞納者への督促、入退居の手続きなどです。 |
不動産所得に課せられる税金 |
不動産から得る家賃などの収入（不動産所得）には税金が課せられます。不動産所得の計算方法は、以下のようになります。
不動産所得の税率は、その所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率です。ですから、不動産所得が多ければ多いほど高い税率が適用されることになります。
不動産所得は、総合課税なので他に給与所得（給料）などがある場合は、それも合算して最終的な税率、税金が算出されます。しかも所得税、住民税は併せると最低15％から最高50％の税率と定められており所得が高くなればそれに応じて税負担も大きくなります。 |
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